“我司将于2025年12月31日24时起，正式停止对小区的物业服务，并完成人员撤场。”

最近，杭州某小区的业主们收到这样一份《退出告知函》，瞬间在物业圈里炸开了锅。为啥？就因为这封告知函里，物业公司白纸黑字地写着：截至今年10月，小区业主们累计拖欠的物业费，竟然高达1200多万元！

好家伙，1200万！这个数字一出来，不少网友的第一反应是：“物业不是一直被认为利润挺高的吗？怎么还能被欠费欠到干不下去？”

01、一个大型社区的困局：欠费如山，服务“缩水”

咱们先来看看这个小区的基本情况。这是个名副其实的大型社区，早在2010年左右就交付了。

总建筑面积超过51万平方米，由32幢高层住宅和1幢单身公寓组成，算下来有将近3800户人家，常住人口超过一万人，规模相当可观。

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2021年，一家总部在上海的上市品牌物业公司，在当时的物业选聘中胜出，风风光光地入驻了小区。

当时高层住宅的物业费定价是1.8元/㎡/月，在同类小区里算是中规中矩。

刚进来的时候，物业和业主也曾有过一段“蜜月期”。

新物业针对前物业留下的各种“烂摊子”，确实下了一番功夫整改。比如小区入口处那个人工湖，以前疏于打理，湖里垃圾堆积，水质发臭，甚至还有临湖住户把阳台洗衣机的污水直接排进去。

新物业进场后，一番治理，湖水重新变得清澈，当时赢得了不少业主的点赞。

02、服务滑坡与缴费率暴跌的恶性循环

可惜，好景不长。近两年来，业主们的抱怨声开始越来越大。

根据小区公众号公布的信息，业委会在多次抽查和巡查中，发现了不少问题：车库乱停车现象屡禁不止、物业客服对业主报修回复拖拉、执行不力、园区卫生也时常出现脏乱差的情况。

因为这些服务未达到合同约定标准，业委会去年对物业开出了1万元的罚单。

到了今年，矛盾更是集中爆发。

先是卫生状况持续不达标，接着是物业人员配置明显不足，最严重的是，物业因为拖欠外包的保洁、保安工资，导致小区一度出现大面积的保洁、保安罢工，严重影响了业主们的正常生活。为此，业委会又接连开出了罚单。

那么，为什么一家品牌物业的服务会下滑得如此厉害？

一位物业工作人员道出了背后的辛酸：小区近3800户，平时主动来缴物业费的只有几百户，一部分需要三催四请才肯缴，还有相当一部分，任凭你怎么催，就是一分不缴。

有知情人士透露，这个小区的物业费收缴率，近年来连50%都不到。

在《退出告知函》里，物业公司也坦承：“因小区物业费收缴率持续处于过低水平，加之运营成本刚性上涨，虽经我司多方努力、竭力维持，项目仍长期处于严重亏损状态。”

这个逻辑其实很简单：收不上来钱，公司就亏损；一亏损，就只能压缩预算、精简人手。随之而来的，就是绿化养护次数变少了，保洁阿姨见不着了，保安巡逻的密度也降低了。

在小区里转了一圈就看到，曾经被治理清澈的人工湖区域，如今又是杂草和芦苇丛生；园区里不少角落，都露天堆放着各类垃圾，显得有些破败。

服务的下滑，进一步加剧了业主的不满，更多的业主选择用拒缴物业费来抗议。

这就陷入了一个“收费率低→服务差→更不愿缴费→服务更差”的恶性循环。最终，物业公司选择“及时止损”，抽身离场。

03、物业撤场并非孤例，但这次情况更棘手

其实，物业公司主动撤场的事情，在杭州之前也发生过，但情况各有不同。

比如去年上半年，萧山的华瑞晴庐小区也出现过物业“撂挑子”，但那主要是由其他矛盾引发的，跟物业费收缴率关系不大。

再比如去年底，杭州宸瀚里小区，它的前期物业因为开发商欠了400多万，业主又因房屋质量问题迁怒物业而拒缴费，导致交付才一年多的新小区，物业就撤场了。

但那个小区后来引入了荣安物业进行临时托管，托管期间，物业费收缴率奇迹般地从不到5%飙升到75%。

为啥？因为新物业用行动赢得了业主的信任。而且宸瀚里是次新小区，物业费加能耗费一共3.2元/㎡/月，只要业主愿意缴费，盈利是有希望的。

相比之下，咱们现在说的这个杭州小区，情况就棘手多了。

首先，它是个交付了十多年的老小区，早已过了开发商的质保期。很多公共设施设备，比如电梯、水泵、监控系统等等，都已经开始老化，后续需要投入大量资金进行维修和升级改造。

这对于任何接盘的物业公司来说，都是一笔沉重的负担。

其次，它的物业费标准相对较低，1.8元/㎡/月的价格，在如今的人力、物料成本下，利润空间本身就被压缩得很薄。

如果收缴率再上不去，那基本就是稳赔不赚的买卖。

所以，对于追求利润和品牌形象的大牌物业公司而言，这样的小区吸引力不大；而其他有意向的物业公司，也会被那低得吓人的历史收缴率“劝退”，不敢轻易接手这个“烫手山芋”。

04、物业利润真的那么高吗？算一笔明白账

看到这里，可能还是有网友会疑惑：物业费听着是按月收，体量这么大，利润能低到哪儿去？

这其实是个普遍的误解。物业行业属于劳动密集型行业，它的成本构成非常刚性。咱们来粗略算一笔账：

①人力成本是大头：

保安、保洁、客服、工程维修、管理员，这一个庞大的团队，他们的工资、社保、吃住行，是物业支出中最重的一部分。随着社会平均工资上涨，这部分成本每年都在增加。

②公共能耗支出：

小区的电梯运行、楼道照明、水系循环、监控用电……这些公区电费，通常都是由物业公司先行垫付的，是一笔巨大的固定开销。

③设施维护费用：

绿化要浇水施肥修剪，设备要日常保养检修，还有公共区域的日常耗材，这些都是真金白银。

④管理费和税费：

最后剩下的，才是物业公司的管理费和应缴的税款，这部分才是其真正的利润。

当一个小区收缴率低于50%，就意味着物业公司是在用一半业主的钱，试图去承担为全部业主服务的成本。

这就像一家餐厅，一半客人吃了饭不给钱，这生意怎么可能做得下去？长期巨额亏损之下，服务质量断崖式下跌几乎是必然结果，最终只能选择退出。

05、出路在何方？临时托管与未来之选

那么，这个小区未来该怎么办？

根据杭州市相关的物业管理条例，在原物业正式退出之前，小区需要完成新物业的选聘工作。目前，好消息是，属地街道和社区已经介入，正在积极协调。

小区业委会也已经行动起来，着手准备召开业主大会，公开选聘新的“管家”。

如果到了原物业撤场的截止日期，新物业还没能及时选定，为了保障小区的基本运转和上万居民的正常生活，相关部门会按照程序，引入一家临时物业进行托管，确保垃圾有人清、安全有人管，不至于陷入瘫痪。

这场“欠费1200万，物业被逼退场”的风波，说到底是一个“双输”的局面。业主没有得到应有的服务，物业公司也蒙受了巨大的经济损失和品牌损伤。

它给所有小区都提了个醒：物业服务和缴费，是相辅相成、互为唇齿的关系。

业主通过合法渠道监督物业、要求提升服务是天经地义的；但同时，履行缴费义务也是保障服务能够持续的基础。

发布于：江西省